投资客买商务公寓 不一定非得找“管家”

投资商务公寓，是不是非得找个“管家”？这是很多投资客心里的疑问。

当然，这个“管家”并非指物业管理，而是专业的酒店管理机构。广州目前有不少商务公寓都有这样的“服务”：卖公寓的同时，还提供专业酒店管理机构，让买家与机构签订合约，将公寓交给机构管理，然后按照一定的回报返还租金。

这样的“管家”好不好？

这还得看投资者个人。如果投资公寓并不想投入太多精力，这也是一种选择，毕竟交给“管家”后每年坐收租金回报，租得好还可以享受房价上涨的好处，不用自己找租客，房子遇到小问题也可以由“管家”搞定。但如果投资公寓不只是为了坐享其成，还可以投入一定精力的话，也不一定非得找有“管家”的楼盘，相比有“管家”的公寓，投资者亲力亲为可能获得的回报更高。

先给大家算一笔账。现在很多有“管家”的公寓都采用返租的形式，有些年限长的返租是10年，有些短的是5年；至于返租的租金，有些是每年5个百分点，高的可达7个百分点。乍一看，这样的回报率并不算太低，但仔细想并不是这么一回事。5%也好，7%也罢，都是按照买家买房时的价格定的，在返租合约期的5年或10年内并不会发生改变，但现在中国大多数城市的房价都在上升当中，一线城市的上升幅度更大。几年之后，普通公寓的租金回报可能只有4个百分点或者6个百分点，看似不如有“管家”的公寓高，但他们点数的分母是最新的售价，而有“管家”公寓的分母还是几年前的售价。举个例子，王先生2013年以1.5万元/平方米的价格买入有“管家”的公寓，签订10年返租合同，2013年其“管家”返还的年租金按7%计算是1050元/平方米；到了2023年，该租金水平依然是1050元/平方米。刘先生2013年以1.5万元/平方米的价格买入没有“管家”的公寓，刚开始时年租金回报只有6%、900元/平方米；5年后公寓售价上涨至2.5万元/平方米，其租金回报率依然只有6%，但绝对租金已变为1500元/平方米。这样算下来，没有“管家”的公寓10年的租金收入比有“管家”的还要高。10年下来，有“管家”公寓的租金收入是1.05万元/平方米，没有“管家”公寓的租金收入是1.2万元/平方米，两者相差了1500元/平方米。

此外，广州市场上但凡有“管家”的公寓，其售价相对都较高，较高的租金回报，其实有部分是“出在羊身上的羊毛”。

另一个问题是，5年也好，10年也罢，“管家”不会管40年、50年，商务公寓最后还是会回到投资者手中，投资者在出租上迟早也得亲力亲为，既然如此，早点介入也许是好事。

(文/图 张秀钦)