房地产70年产权焦虑或将解除

日前，从中央层面给老百姓派发了一粒定心丸。11月27日，《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》(以下简称《意见》)正式对外公布，这是我国首次以中央名义出台产权保护的顶层设计。

其中，对于老百姓非常担心的土地70年产权到期的问题，《意见》提出“要研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期”。

中国(海南)改革发展研究院院长迟福林认为，《意见》的实质是承认并尊重房产已经成为城镇居民重要财产权的现实。对于70年土地使用权到期后的处理，要拿出妥善的办法。《意见》尽管没有出台具体的内容，但特别重要的是，指明了要向有利于财产保护的方向进行制度设计。

地权焦虑

今年4月，温州一批住宅土地使用年限即将或已经到期，需要缴纳相当于房价三至五成的高额土地出让金的消息引起了全社会的广泛关注。

尽管温州市国土局随后称这是对信息的误读，“对土地使用证到期的后续处理，温州尚未制定政策，也没有办理过续期手续。”

然而，温州“到期土地”补交地价并非全国首例，深圳早已首开土地使用权到期有偿延续的先河。2004年颁发的《深圳到期房产续期若干规定》指出，补缴地价数额为公告基准地价的35%，并按约定年期一次性支付。

土地使用权70年大限犹如一把“达摩克里斯之剑”，时刻悬挂在百姓的头上。《意见》的发布，如何缓解人们对地权续期的焦虑?房权地权不一致的矛盾该怎样加速破题?

中国政法大学一位不愿署名的教授称，物权法第149条规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。但目前法律条文由于缺乏细则，如何“自动续期”存在不确定性，更没有对出让土地使用权续期出让金的收取标准作出规定，这一直是法律上的一个“模糊点”，难以操作。自动续期是一个重大问题，应在全国范围内有统一的法律解释，使之对未来有一个稳定的预期。

如何改?

当年《物权法》立法的时候，对于70年大限之后土地使用权如何处理的争论较大。在当前情况下，土地使用权期满之后是自动续期，还是无偿收回，《物权法》最终作了一个妥协各方利益的考虑，《物权法》规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”因为当时关于是否无偿续期争议很大，为了确保《物权法》早日出台，就选择了搁置争议，模糊处理的立法技术。

这次《意见》虽然没有针对土地使用权70年大限后如何续期给出明确答案，但却让人们看到了希望：一是续期问题要有一个法律安排，所谓法律安排就是不能朝令夕改。二是要形成公民财产长久受保护的良好和稳定预期，这句话的倾向性就更明确了。

中国人民大学民商事法律科学研究中心主任杨立新认为，土地使用权续期的关键是缴费问题。如何续期?有偿还是无偿?有两个办法：一是免费，让利给业主;二是费改税，不再收取出让金，而是由取得永久性住宅建设用地使用权的权利人向国家缴纳税金。

“目前在实践中已经开始遇到土地使用权到期后续期的问题，尤其是一些产权期限比较短的用地，针对这一问题的处理，实践当中的做法也不一致。把一次性缴纳土地使用权费用改为定期缴纳低额税收模式，也是自动续期的一种探索方式。”前述中国政法大学教授称。

经济学家马光远则呼吁尽快废除土地使用权70年的规定，启动《土地管理法》的修订，并在土地管理法中将土地使用权的期限提高至100年或者199年，也就是实质上的永久产权。这样的好处是土地使用权如果有剩余年限，可以继续买卖，打破政府垄断土地市场的现状，同时真正能够形成良好的预期，并为房产税扫除障碍。