张家口

供给侧改革是对房地产持续发展有效的途径

2016年12月28日来源:南方日报行业动态责任编辑:liwenjun

推动供给侧结构性改革对于正处于大转型背景下的房地产行业无疑是从根本上解决问题的一大利器。从房地产行业大调控时代开始,行政指令式的调控方式已不能满足当下市场的变化需求。增加土地供应、提高开发商供给住房的质量与效率的“供给侧改革”是对未来房地产市场健康持续发展有效的途径。

2014年,中央出台了一系列的楼市托举,刺激住房消费的政策。托举政策对于稳定房地产市场,防止房地产硬着陆具有重要作用。但也存在诸多后遗症,且无法从根本上解决房地产问题,比如利好集中一线城市放大一线城市房价泡沫,再增三四线城市供应等。

目前国内房地产市场无论区域、产品还是企业都开始出现快速分化。对于国内的房地产行业而言,推行“供给侧改革”无疑是非常关键的时候。

“让房子真正回归到居住属性。”这无疑就是房地产行业“供给侧改革”最核心的部分。

今年6月,国务院发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,明确提出培育市场供应主体,支持房地产开发企业拓展业务范围,发展租赁地产等。供给侧改革也可以推动房地产回暖向好的态势,将进一步巩固行业的发展。

从刺激需求到改变供应

对于当下国内的房地产行业而言,推行“供给侧改革”无疑是非常关键的时候。目前国内房地产市场无论区域、产品还是企业都开始出现快速分化。从区域来看,一方面,部分二线与多数三四线城市供应过剩,库存压力大;另一方面,一线城市和部分二线城市供不应求,房价仍在显著上涨。从产品来看,商办类库存压力大于住宅;住宅当中,别墅和超大户型公寓库存压力较大;另外,部分地区的保障房建设规模较大,也存在分配难的一些问题。

从企业来看,全国9万多家(2013年数据)开发商,多数都处于规模萎缩、效益下滑,甚至亏损、倒闭的状态,进而导致在建项目出现难交付、停工、烂尾,或者偷工减料等现象。而少数大型优质开发商,则加大拿地力度,拼抢地王,继续扩大经营,但企业利润率也有下降的情况。

长期以来,针对楼市的调控一直是侧重需求端,不管是限购、限贷抑或是购房与户籍政策挂钩等均是如此。2008年,先是4万亿元的投资强刺激,而后大量货币政策,先后多次的调整利率、调整存款准备金率。在房地产税收政策上,管理层也不断调整营业税征收条件,释放购买需求。另外,银行贷款的首套房、二套认定标准,公积金贷款政策等无一不是针对需求的政策调整。

然而,后来的楼市形式已经表明需求端是有限的。2014年以来,中央出台了一系列的楼市托举,刺激住房消费的政策。托举政策对于稳定房地产市场,防止房地产硬着陆具有重要作用。但也存在诸多后遗症,且无法从根本上解决房地产问题,比如利好集中一线城市,放大一线城市房价泡沫,再增三四线城市供应等。

以刺激需求为主的房地产托举政策并不能从根本上解决中国房地产问题,进而促进房地产持续健康发展。由此可见,让房地产市场回归消费品,力推房地产的供应侧改革是从根本上解决当前房地产问题,促进房地产持续健康发展的根本。

改善房地产供给结构。化解房地产库存是2016年经济工作的五大任务之一。国家发改委主任徐绍史就曾指出,各地发改委要抓紧推动制定化解库存方案,发展住房租赁市场,释放刚性需求和改善性需求。加快农民工市民化,满足新市民住房需求,稳定房地产市场。

通过房地产供给侧改革,加大中小套型住宅供应量,既能满足市场需求,又能拉动经济,实现房地产与经济的双赢。供给侧改革也可以推动房地产回暖向好的态势,将进一步巩固行业的发展。

企业积极求变迎发展新机

随着“供给侧改革”政策的推进,2016年对于房地产行业而言无疑是迎来了新的发展机遇。记者发现,行业内一些大型房企都在转变着传统思维,在产品、经营模式等方面力求创新,以适应新的发展大潮。其中广东房企充当了行业急先锋的角色。

12月初,北京市将土地供应方式改“价高者得”为“限房价、竞地价、竞自持、评方案”,最终出让价格远低于预期,但要求也极为严格,就是住宅部分开发商百分之百自持不得对外销售。可以说,这是房地产行业在“供给侧改革”中的一次大胆尝试。而作为广东房企,同时也是业内龙头的万科曾率先拿下了其中的两块土地。万科集团副总裁、北京区域首席执行官刘肖表示,“自持地块出来后,我们敏锐地觉察到这是一个行业变革的机会, 居者有其屋 并不等于 居者有产权 ,但过去因为租不到高品质的房子和社区、房东随意涨价、租期不稳定等实际难题,迫使大家只有买房一条路,增加了市场供需压力,一定程度上推高了房价。持有型租赁项目创造了一个在买房之外实现居住梦想的可能性,它不仅能够让那些暂时买不起房或者没有购买资格的人群,在这个城市居住下来,也让那些有居住品质追求的人们,能够通过更大自主性的租房方式,来实现自己的高品质居住梦想。”

今年6月,国务院发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,明确提出培育市场供应主体,支持房地产开发企业拓展业务范围,利用已建成住房或新建住房开展租赁业务;鼓励房地产开发企业出租库存商品住房;引导房地产开发企业与住房租赁企业合作,发展租赁地产。

“让房子真正回归到居住属性。”这无疑就是房地产行业“供给侧改革”最核心的部分。而企业在市场当中,无论是产品还是经营方式的积极求变更是推动“供给侧改革”最有效的动力。现实来看,在房价快速上涨的一线城市,土地和资金的高成本是开发企业开展租赁业务的最大桎梏。此次以企业自持商品住宅的方式出让土地,是一种新的尝试,而房企则在制度创新中以实践的方式与之产生共鸣。

专家建言

房地产供给侧结构性改革任重而道远

全国房地产商会主席顾云昌表示,2016年的中国楼市是历史上最辉煌的一年,同时也是最复杂、最纠结的一年。房地产需求侧的调控永远在路上,房地产供给侧结构性改革任重而道远,房地产业的转型应该适应新的需求。

顾云昌表示,2016年前10个月,全国新房的销售面积超过了12亿平方米,而历史上最高的记录是13亿平方米,不出意外的话,今年的销售面积有望突破这一历史纪录。而在销售额方面,前10月已经达到了9.9万亿元,2015年是8万亿元。因此可以说,2016年是房地产量价齐升的一年。

他认为,从2016年整体的形势看,上半年的任务是去库存,下半年的重点变成了控房价。房地产市场的变化,隐藏在背后的因素,是需求的问题。有些城市需求量很大,还在爆发;有些城市没有需求。如果我们控制了价格,就会留下后遗症。房地产调控是兴奋剂、镇定剂,市场不好的时候打兴奋剂,市场太好的时候打镇定剂,这是一种短期药,而长效药是供给侧的改革。

顾云昌指出,目前一线城市需求量大,土地供应量小,于是出现了供不应求的局面,形成了“三亚放暖气,哈尔滨开空调”的极端情况。土地大量变成建设用地,城镇化人口的政策导向和人口的实际流向却背离了。人口往大城市涌入,土地往中小城市流出。土地供应和需求的错配,容易导致房地产市场出现较大风险。

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