各地政府限购令中的限售效应

【以下信息来源“搜狐焦点网”，由楼盘网于2017-06-09 22:34:26整理提供】

自厦门3月份开启楼市限制交易的先例后，福州、青岛、杭州、广州、启东、珠海、惠州、东莞、 扬州、常州、成都、承德、保定、张家口等累计已经有15个城市楼市加入到限售队伍行列。在限购限贷之后， “限售”也成为了楼市新一轮调控升级的必要手段 。

保定限售10年，张家口3年。

限售政策与限购、限贷政策在时间上和交易环节上有着本质的不同 。在交易环节上，限购、限贷政策本质上是抑制购房需求端，加高了购房人的门槛，抑制了部分购房需求和投资投机需求，而限售政策本质上是抑制了房产供应端，抑制了投资购房持有者倒卖房屋从中获取利益的行为；在持有环节上，限购、限贷政策主要冲击的是房地产开发企业，而限售政策， 主要冲击的是自持卖房人群 。

限售和限购、限贷政策在时间上的不同主要体现在，限售时间相对较长，一般为2-3年，而限购、 限贷政策执行期相对较短，一般为1-2年 。

“限售”政策须取得不动产证满2年或3年后方可转让，在时间上的设定主要有两个目的： 将活跃的楼市需求冻结并后置， 避免快进快出的楼市投资投机炒作行为，起到抑制投资投机的作用，使当前的楼市降温。为楼市后续政策调整争取更多的时间，尤其是楼市长效调控机制相关的准备措施，比如房地产税立法、不动产登记等等 。

当市场调整期与风险来临时，投机投资客可能将抛售房产，限售政策对于“加杠杆”投资投机客来讲，即使遭遇资产缩水的状况也不能用“快进快出”的方法解决资金需求问题，房产成为真正 意义“不动产”。

整体来看，限售政策出台对于宏观经济和楼市都有着积极的影响，对于宏观经济来说，在经济周期 和房地产周期处于下行阶段时，限售政策锁定了房地产资产的价格，防止其贬值，进而防范系统性金 融风险的爆发，对于楼市来说，限售政策将部分购房需求后置，防止投资客集中抛盘。

限售政策出台后市场预判 ：

1. “限售”政策为持有环节调控政策，为持有环节的房地产税出台做好基础 。

2. 重点城市投资客会转移到的核心区域商办物业产品方面，实现非住宅产品 的去库存效果。

对于限售来讲，主要是防止投资客在下滑的市场情况下集中抛售房产，从而导致房地产市场过快下滑乃至出现崩盘的状况。限售政策有力的稳定了房产交易，从而不会使房产在限购政策的影响下使房价出现回落的状况。所以，对于限售的城市，房价必然不会快速回落，因此在接下来的一段时间内会有更多的城市加入限售的行列。限售这一政策的实施真正将投资客手里的房产变成不动产。同时，由于部分市场交易的房产大部分为期房产品，限售则至少锁定了5年的交易量，而在这5年之内，国家能够出台更加详细和有力的稳定房地产市场的政策，保证房地产的平稳发展，改变全民炒房的形式，纠正越调控越涨价的观念。

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