土地流拍，房租上涨，炒房客欲悄悄撤退，楼市为何剧烈变化？

楼市的变化，有时候就是这么迅猛。

人们往往不在乎量变，当质变来临之时，却被打了一个措手不及。

8月10日，太原土拍，8块地总底价达130亿，地段绝佳，最终全部流拍。到场的所有媒体记者全部被惊呆，早就准备好的稿子也全部作废。

土拍预冷的不仅是太原。

8月13日，广州5块地拍卖，其中1块地底价成交，2块地以略高于底价成交。

还有济南章丘，19块地集中出让，8宗流拍，10宗底价，另1宗溢价率仅为3.7%。

至于杭州、南京等地均出现了底价和超低溢价率成交的情况。

地方靠卖面粉度日，它的价格上不去，自己也有损失。多卖点自然能保证收入，但面粉卖出去一袋少一袋，70年才能一循环。

面粉仍然决定面包的价格，现在面粉不涨了，面包的价格也难有起色。

对地方来说，这种搞法肯定是不愿意的，他们的诉求是每一袋面粉利润越高越好。但现在，话语权不完全在地方手里了。

遏制房价上涨，调控是必要的，但这一切都不如市场的威力大。“坚决遏制房价上涨”的底气就在这里。

数据显示，今年1-7月份全国土地市场共流拍土地796宗，仅一线城市流拍土地就达到了13宗，是近6年来的新高。

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土地溢价率一路走低，加快供地节奏，现在终于有点质变的感觉了，而且到现在为止，各地并没有降低供应的意思，今年1-7月份，土地供应一直在增加。

现在的融资成本高的吓人。融创7月31日发行了一支私募，收益率在9.5%-11.4%之间，比去年高出2-3个百分点。就整个行业来说，13%已经是标配了，18%甚至19%都出现过。房子卖不上价，融资成本节节升高，房企的利润越来越单薄。

越来越多的开发商在融资问题上正面临两难，要么融不到钱，要么融到的钱不敢要，成本太高了。

所以，开发商不敢拿地这很正常，手里有限的资金得紧着点花，什么地都买，什么价都敢叫，那是过去式了。现在想的是尽快回款，高周转继续，祈祷自家的项目别坍塌。

土地市场是房地产的一级市场，新房是二级市场，二手房是三级市场。一级市场是锚，后面两者都受它制约。

以前一级市场是假跌，虽然地价设置了上限，消灭了，但背后绑定了一堆配套成本，开发商有钱，多严苛的成本仍然要拿下。现在是真跌了，“限房价竞低价”用不上了，统统零溢价甚至流拍。这种转变对楼市预期的影响是巨大的。

前段时间，厦门楼市下行被媒体无限放大。

现在开发商担心的是，整个市场已经被透支了很多年，今年入手的地块，即使零溢价，两年后入市，能卖出去多少，能卖什么样的价?

整个市场的预期正在转变。不仅是开发商，还有炒房客。

我了解到的情况是，眼下二线有个别城市的炒房正在悄悄撤退。大规模的撤退必然引起市场警觉，所以他们联合起来拉高价格，然后等着你来砍价。先涨价再砍价，电商的套路在楼市上演了。

但是，能不能逃出去，仍然两说。现在不少城市的二手房挂牌量不断增加，但中介的带看量却持续走低，韭菜们也开始觉醒了。新房和二手房倒挂这么厉害，新房供应量正在迅速扩大，有必要买去买那么贵的二手房吗?

还有些炒房客仍然坚信市场，熬过这段时间或许能盼来曙光。但现实告诉我们，调控不会停止，一击比一击更猛，行政手段无法令他们畏惧，市场终归会让他们感到肉疼。

眼下，房租正在加快上涨，从租房向购房转变，时间又长了不少，更多的刚需被套在租房市场，韭菜割了一茬，再长出来没那么容易了。接下来，还有房地产税，房租势必还会要转嫁，买房的真没那么多了。

不过，我担心的是，调控到现在，过犹不及的风险也在放大。一旦市场真正下行，冰山露出来的可不就是一角了。

投资和消费不断下行，经济增长承压。基建又要担当了，之前不少城市被压下的地铁等基建项目重新获得上马的机会，“严控风险，持续发展”，瞧人家说的多艺术。

不过基建重新发力尚待时日，房地产仍然必须有所担当，面对过犹不及的风险，通过进一步限制楼市的流动性来保持房价的可能性不小，楼市越调越涨的铁律也该翻篇了，各位准备好了么?