风暴来了！楼市传来大消息，这些资金禁入房地产！

无风不会起浪!对于房地产大佬而言，今天又度过了一个不眠之夜;

源于一则暂停房地产信托业务消息大范围流传，震惊了地产圈!

网传某信托公司内部邮件

随后媒体多方求证，证实福建、浙江、江苏、上海等地银监局已经发文暂停新增地产信托报备，过审信托可以发行;而其后，陕西及宁波等地信托公司也证实：上周五已经接到窗口指导!

不过，从全国范围看，现在暂停还仅为个案，并非全行业的窗口指导，对房地产行业的震动，没想象中那么大。

显然，银保监会这次出手，就是警告房地产商，如果还敢拼命加杠杆，不计后果的拿地，肆无忌惮的炒作房价...那么禁止信托资金入房地产，将在全国范围内推行;对楼市来说，这绝对是釜底抽薪!

在去杠杆、控房价背景下，银行资金进楼市被围追堵截，现在房地产的融资渠道，非常依赖信托资金;

一旦信托暂停进到楼市，等于断了开发商最重要的一条“粮道”，这才是控制房地产最狠的一招，而且效果立竿见影。

只不过，这个后果太大，不仅信托公司业务大缩水，地产公司更会哭爹喊娘，一大半企业日子将过不下去!以房地产的地位，没有谁敢去引爆它，毕竟350万亿的存量，囊括了百姓70%的财富，真要出什么事，没有人能承担责任!

但房地产信托的爆发增加，在房住不炒背景下，产生了很大隐患，因为地产信托资金成本超过10%，在楼市牛市时，这些成本完全可以承担，没有太大压力。

但现在楼市各种调控，房价冻结，开发商又盲目拿地，很多房企现金流岌岌可危;

其它渠道融资受制，只能依赖信托资金，但每年超10%的融资成本，或成为压倒地产商最后的稻草!

因此，暂停房地产信托，或是高层对行业的一次风险测试!但野蛮发展到现在，只要国家调控不放松，很多企业迟早会面临危机;

现在暂停信托的雷劈下来，一堆房企会断条腿;如果不劈下来，迟早一堆房企会因为融资成本高，而丢了命!

显然，高层也意识到了地产业巨大的风险，开始监控地产信托资金流向，以及房企的负债，这无疑会加速行业洗牌，而洗牌的过程中，楼市或许会真正见顶!

……

今年金融去杠杠，集合信托迅速降温，整体表现萎靡，但是房地产却逆势爆热，一枝独秀!仅上半年房地产信托规模，就达到2645亿元，同比增长高达50%，加上历史存量的信托资金，规模不容小觑!

数据显示，全国21.6万亿信托资金中，投向房地产的高达2.37万亿，占比达到11%;而房地产信托的火爆，主要靠高收益来维系，目前市场上，收益率超过10%、11%的都集中在地产行业。

这几年，信托融资成了房企重要非标渠道，这个渠道多重要?2016、2017年占整个房地产开发资金20%—25%，相当于四分之一的比例。

为什么占比这么高?因为2015年房价暴涨后，2016年很多房企拼命拿地，当时的钱也便宜，最低利率才仅仅3%，与当下8%或10%融资成本可谓天壤之别，不拿白不拿!

只是出来混，总是要还的，很多房企2016年高价拿的地，很多到现在才建完，但遇到严厉调控，房子没那么好卖了!

众所周知，房地产是资金密集型行业，谁能够借的钱多、借的钱便宜，谁就能立于不败之地;现在国内房地产集中度不断提升，大鱼吃小鱼的竞争激烈，其中核心的一点是，大型房企可以凭规模和信用从银行拿钱，中小的房企银行不给贷款。

中小开发商拿不到银行便宜钱，只能求助其它渠道，包括发行债券、海外融资、上市圈钱、信托贷款等，但国内债券审核严格，海外债券不禁利率高，人民币贬值，还面临各种监管;而地产企业上市，在A股已经不可能，最终只能通过房地产信托!

但你一年10%的融资成本，跟大房企5%相比，怎么竞争呢?所以别看房企很风光，但只要断了资金流就等于断了命，限制融资就等于捆绑了手脚，几乎动弹不得。

更可怕的是，一边是房企融资渠道不畅，要求大幅度降低杠杆，防范金融风险...另一边，是房企到期偿付规模的骤增，每年高达几千亿!

以前还可以借新偿旧，拆东墙补西墙;但现在银行不但不借钱给你，还催着你赶紧还，而未来3年是地产企业偿债高峰期，该怎么熬过去?

从历史经验看，每次房地产信托的收紧，都意味着房企融资要过冬了!房地产属于高投入高债务行业，对周转效率要求非常高，尤其现在这种困难时期，当企业出现现金流、资金压力时，往往会优惠促销卖房，快速回款，以求资金链安全。

而造成的结果是，很多房企为了自身资金安全，极有可能顶着限价政策压力低价出售，打破房价的平衡，引发巨大的连锁反应，慢慢瓦解现在抱团的高房价联盟。

而在资金链紧张情况下，房企买地欲望会下降，土地价格也将扭转，甚至流拍时代会到来;现在很多地方上的土拍，已经频频流拍了!

……

今年以来，不管是小房企还是巨无霸，都在偷偷暗度陈仓!虽然看起来，地产还很繁荣，房价还在狂飙，但春江水冷鸭先知，中国的地产大佬们，正在跟时间赛跑!

最鲜明的特征，就是高周转率，这几乎成了房企的缩影;

其中最典型的是碧桂园，因为变态追求速度，全国多处售楼处坍塌，还死了N个人，终五星级的家变成五星级的坟，引发一片口诛笔伐。

碧桂园今年已经是房企老大，但这只是表明风光;该公司9000亿的巨额债务，资产负债率接近90%，高额负债压力下，这家房企，只能铤而走险，在“高周转”中难以回头，最终酿造多起惨剧，让各方对碧桂园的信心降至低谷。

除了碧桂园，其它地产商也不好过，土地价格却越来越贵，随着国家去杠杆，资金面全面收紧，地产商融资成本越来越高，很多时候干完一个项目，利润甚至不够还利息;所以，地产商想活下去，必须加快周转，多回笼资金少贷点款，这样才有赚头!

更重要的是，在房地产成为众矢之的后，昔日风光的地产商，已被捆绑住了身躯!拿地要听命令，贷款要听命令，发债要听命令，定个开盘价，也得听命令;然后你降价卖，还要被问责，被老用户砸楼盘，各种奸商的声音不断。

难怪恒大许家印要转型搞新能源汽车，而昔日老大万科，现在重心在租赁市场，甚至喊话抛弃房地产，万科要做美好生活服务商，而不只是建几栋房子...如此坚决的转型，显然是嗅到了非同一般的气息!

任志强很早就有一个比喻——房地产是“夜壶”，用的时候拿出来，用过后就踢到床下去;从最高层表态看，现在是准备把房地产这个尿壶，拿到地下室了，并且准备冰封一段时间，甚至可能是永远，不再依赖地产经济。

今年以来，地方上出了200多个调控房地产文件，但一直没啥太大效果;直到最高层出来说，坚决遏制房价上涨，把过快的直接省去了...可见壮士断腕的决心!

总之，这次监管层对信托资金收紧，就是一个调控信号;当然这次没一竿子捅到底，但却明确给出了底线，就是房价不能再涨了。

否则直接给地产商断粮，将是大概率事件;2018是多事之秋，我们现在能做的，就是尽量不去踩雷，不跟政策对着干，包括房住不炒!