激进夺地策略失误 保利地产吐出上海

回想一个月前，5月18日上午，浦东新区周浦镇西社区PDP0-1001单元A-03-11纯住宅地块拍卖，大咖房企悉数到场，最终，保利以54.5亿元突出重围，又一诞生。

近日，却传出保利上海周浦“退地”的消息。这是为何?经过层层拼杀，把那么多强敌都PK掉了，竟然还要退地?保利这是玩的哪招?

先补充一下背景资料，周浦地处浦东新区，东接国际旅游度假区，西接闵行区浦江镇，毗邻世博国际商务区。行政区域面积43.2平方公里，常住人口15.8万，周浦自古就有“浦东十八镇，周浦第一镇”的说法，其繁荣的经济成就了“小上海”的美誉，所以地价贵也就不奇怪了。

保利好不容易拿了上海周浦，如果真的如传说中的那样，其退地原因是不是今年拿地多了，怕消化不良，所以退地?

记者查阅了保利地产公告，自2015年以来，保利在北京、上海、广州等一线城市共计拿地13宗，其余皆分布在杭州、成都、合肥、佛山等二三线城市，全国共计拿地80余宗。

业内人士表示，的确存在保利害怕消化不良从而退地的可能。今年来土地市场热火朝天，竞拍价格节节高升，但退地事件也层出不穷，尤其是一些央企、国企，财大气粗、任性拿地，而房企退地的原因也较为多样，如无法在规定时间内缴清款项、受社会因素影响无法正常开工以及受政策影响等。

保利此番拍得地块附有较为严苛的条件，自持面积15%与保障房面积比例为15%，保障房这15%的资金短时间内难以收回，实际地块可售面积楼板价约为5.5万一平米，15%的自持面积70年不能出售、5%的面积作为保障房无偿移交给政府、不能有三层以下的联排和别墅产品;自持的住宅面积不能境内转让，不能成立独立的商业公司，不能做商业，不能办小产证。

不光如此，目前该地块周围发展较为落后，缺乏配套设施，短期内难以拉动房价上涨，保利面临收回成本难题，所以面对如此一块价值“洼地”，要作何取舍，的确需要考量。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，从保利本身的拿地动作和融资模式看，其拿在情理之中。从融资层面看，今年1-2月份在公司债发行方面实际上存在一个低成本、高规模的融资，这对于保利地产来说拿地方面的压力就不会太大;另外，从企业竞争的角度看，企业要冲业绩，拿地是基本的动作。

保利即便退地，也是经过权衡利弊之后的结果，也并非等于堕入无尽深渊，万劫不复。

严跃进表示，在一定程度上，退地的压力没有想象的那么大。退地从策略角度看，是一种止损的做法。当然企业要测算后续房价是否有足够的空间可以支撑此类地价成本，这个是要做精确计算的。否则拿地背后的财务压力很大，项目销售也会非常被动。退地自然是有风险的，第一相关土地出让部门后续对于此类拿地现象会比较厌恶，因为增加了后续土地二次出让的成本。

退地只能说明房企此次的拿地策略不甚成熟，过于激进。保利为购地投入的时间、金钱等交易费用将变为沉没成本，还需要支付违约费用，所以无论如何，退地会给保利带来损失，但退地并不是一无是处，及时止损何尝不是收获。