三四线城市的热浪还能持续多久？

【以下信息来源“搜狐焦点网”，由楼盘网于2017-06-05 14:15:15整理提供】

听说高层智囊非常关注两个问题，一是全国房地产大势，二是三四线城市现状。

今年以来三四线城市成交量增长产生明显分化。

三四线城市去库存的确见了成效，成交量增速从去年1-2月以来就维持了24%-41%的增速，也带动了全国成交量的增长，但趋势正在减缓。

三四线城市成交量占到全国成交量的65%，而且随着一二线城市调控，还呈现上升趋势。

但是，三四线城市也是不均衡的，把它细分为都市圈三四线城市、非都市圈热点三四线城市、其它三四线城市，他们的表现是不尽相同的。

都市圈三四线城市

都市圈三四线城市今年1-4月成交量都出现了大幅下跌，下滑最少的佛山成交量也下跌了16%。香河今年4月已经下降到19万平米。惠州今年1-4月土地供应面积已经超过去年全年，如果未来深圳溢出效应减弱，就有可能出现短期供大于求的现象。

中山今年1-4年销售面积已经大幅下滑至去年全年的15%，远低于1/3的序时进度。不过中山土地供应少得可怜，尽管成交减少，但供求关系还是处于相对紧张的透支状态。

都市圈三四线城市主要还是受益于核心城市的溢出效应。但有的城市已经透支需求，产业跟不上去，只是核心城市的“后花园”，如果核心城市与其之间的交通长期得不到明显改善，空城的风险就很大。短期来看，投资者的资金也被套住，销售火爆难以持久。只有整个都市圈核心城市与中小城市的交通改善，产业才会随之导入，后花园才能名副其实，才能被长期稳定看好。

非都市圈热点三四线城市

非都市圈三四线城市整体还处于市场自然的去库存状态，因为既没有宏观楼市的调控政策，也没有地方政府的补贴刺激，按理说，整体成交量应该是较为平缓的。

今年春节期间，部分三四线城市成交量出现了一个大幅上涨，最低的桂林也有21%的增长，主要源于中小城市居民和农民工春节回乡置业潮。

有25个城市去年5-12月累计成交量出现了30%至120%的同比增长，其中包括并不起眼的山东济宁、河南的平顶山，江苏北部的徐州、连云港、盐城、淮安，安徽的芜湖、蚌埠、安庆、滁州，广东的汕头、韶关等市。

这与去年3月之后热点一二线城市火爆是有直接关系的，因为在这些城市里的部分常住人口因为房价暴涨而购房无望，转而回乡置业、就业甚至创业，真正逃离了这些大城市、回到了中小城市。

盐城去年以来销售面积创造了历史最高峰的445万平米，同比增长51%，远超批准上市面积283万平米，透支了一年半的供应量。

从2014年至今年4月，累计销售面积1099万平米，累计批准上市面积1005万平米，看似供求基本平衡。殊不知，其实已经出现无房可售的局面。

其它三四线城市

目前，我们还没有找到一个规律来区别非都市圈的热点三四线城市和其它三四线城市，但是其实我们知道，更多的非都市圈中小城市的需求其实并没有明显的提升。

随着城镇化的进程，人口从农村进入小城镇，从小城镇流向小城市，从小城市走向中等城市，从中等城市跨入大城市甚至特大超大城市，也有跳级直接升维到更大城市的。

因此，住房随着人口的转移出现了结构性过剩和短缺。

其实中国早已解决了“居有所住”的问题，城镇和农村户均套数都已超过1套，但是，随着人口不断的净流出，农村和小城市的多余住房或被闲置、或被废弃的一定会越来越多，如果小城镇甚至小城市不尽快约束土地供应，这些城市住房的结构性过剩将无法避免。

来源：财经记者圈

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