张家口房价涨跌现状，张家口房产背后的秘密

楼盘网(7月8日讯)张家口房产市场到底是涨了还是跌了，看腻了网络大数据，楼盘君觉得应该自己转转市场了，好像现在的房产市场有点“图片与实物不符”的意思。那么，究竟房价变成了什么样子，房产市场又变成了什么样子呢?楼盘君带大家一探究竟。

首先，我们要弄清一个问题，究竟是什么在左右房价?有人觉得政策影响房价，楼盘君不予否认，但政策也是间接影响，限购也好，限售也罢，楼盘君没听说过张家口有限价的政策，因此政策影响有道理，但不全对。也有人说产业影响房价，听上去不无道理，但是张家口的产业……，啧啧，想必靠产业影响，张家口房价应该早就跌倒底了吧?

这也不是，那也不是，那么究竟是什么在决定房价呢?

流量!

流量!

流量!

重要的事情说三遍!

是市场中的流量决定房价，准确的说应该是供需关系，需求量一方面来自于人口，另一方面来自于心理，而供应量则直接决定于流量。很多人混淆了供应量和存量的关系，认为存量就是供应量，特别是很多人为一手房的存量就是供应量，但实际不然!

房产流量是指房地产市场中流通的房源，什么是流通的房源?就是在售的房源，这其中包括一手房，也包括二手房，当然指标房、团购房芸芸也算流通房源。实际上，楼盘君认为所有非刚需房的房源都可以算作“预备存量”，这些“预备存量”随时都可能转化为流量。

目前，张家口房产市场的流量出现了暴增的趋势，下一阶段，随着诸多大品牌开发商的入市，房产流量暴增趋势还将继续加深。

为什么张家口房产流量暴增?

短期炒房回吐：2015年以来，冬奥城市和京津冀一体化的大概念“炒熟”了张家口房市，房价快速攀升使得大量的投资客涌入。截止到2017年以前，这些炒房客们看房价涨势依旧，自然不急于出手。但是2017年以后，房价停滞、新开楼盘低价入市等现象让炒房客们急了眼，大量的“被炒房源”一时间涌入市场。你以为2015年到现在买房的都是刚需客么，NO，一多半买房的人群都是投资客!张家口房产市场2年来的高销量和高去化率，早晚都会被吐回到二手房市场的。

长期持有改变主意：流量决定存量，供需决定价格，当供大于需的时候，房产流量增加，二手价格下滑，这可不仅仅意味着在售房源下滑，也同样意味着“预备存量”的房源也在下滑。2015年以前的多房持有者也急了眼，他们似乎认为张家口的房价已经涨到了天花板，加上大环境的刺激和多年来已经形成的房价差(利润足够了)，原本准备长期持有甚至留给子孙的人们为了确保资产不会贬值，已经改变了初衷。这些人觉得：那些想要留给自己的房子，已经到了该出手和不得不出手的时候了。(他们之前不准备买房，是觉得房子具有无限升值潜力，但现在可能不这么认为了)。

除此之外，再加上近半年多不断涌入市场的新楼盘，房产市场的流量自然骤然攀升。一些二手房老板告诉楼盘君，每天登记房源的客户占到了8成以上，而买房的客户则不足2成!

张家口房价有什么玄机?

楼盘君早在之前的文章中就提到过二手房对房产市场的影响，近几个月来看，这种影响似乎有增无减。同区域在售的二手房和一手房价差能达到1500元/m2以上(当然这是高价区域，低价区域的价差还没这么夸张)!

为什么二手房会如此低价呢?其一，个人房源的持有者往往缺乏长远期市场眼光，随波逐流、说风就是雨的现象比较严重，看到市场的些许波动，就会立即选择售房以逃离市场。其二，个人房源的持有者早期的购房成本较低，即使现在以较低的价格出售，其依旧有较高的利润空间。而新房则不同，在地价攀升、建筑成本攀升、人员成本攀升的“三升”阶段，低价出售，无异于自杀。

是谁影响市场?

其实，导致张家口房市现状的不是某个因素，而是一条长长的关系链。第一步，从城市发展的角度，政府支持城市建设，并要保证财政收入，土地出让是必然之路。加之冬奥推进、京津冀概念等等，地价上升是必然的(政府也要生存吗，毕竟那么多公务员要养活，楼盘君可以理解)。第二步，地价上涨导致了开发成本猛增，开发商也不是做公益的，不能贴钱卖楼，因此房价提高。第三步，政府发现房价上涨了，涨得有点过分，于是制定限购限售政策，意图“调节”市场，让房价归于理性。第四步，房价受到地价支撑，不能下跌，但是投资者和多房持有者却看到了政策的波动，对于中国社会，跟着政策走是大家的习惯。大家觉得，张家口房产市场要玩完了，至少涨不上去了，或者涨上去也卖不出去了，所以很多人决定“卖房”以保护自己的资产不会贬值。第五步，出现了一二手房价格严重倒挂的现象。

楼盘君的“危言耸听”

那么张家口房产价值会暴跌么?很多人觉得房价会暴跌，一直跌，跌倒很久很久以前，就如同当年美国金融危机、日本金融危机时一样。那么楼盘君来和大家做个假设推理。

第一步，张家口房产市场价格暴跌。第二步，开发商纷纷无力承受价格的下跌而破产，于是城市建设无法继续推进，因为没人敢在张家口继续投资建设。第三步，破产的开发商在银行抵押的房产被银行拍卖，但此时的房产价值已经远远低于抵押时的价值，且保底诶的市场根本无人接手抵押房产，于是银行资产缩水。第四步，由于房产市场下跌，没有开发商继续购买土地，政府的财政收入出现严重缩水甚至赤字。第五步，政府开始向银行抵押其他资产以维持运营(学校、医院等)。第六步，贷款购房的人群觉得房价暴跌，资产贬值，不想在保留房产，于是拒绝继续还贷。第七步，由于大量的房贷无法收回，银行出现了巨额坏账。第八步，由于张家口缺乏强力的支柱产业，房地产行业倒塌，导致大量人失业，而这些人中很多都是贷款买房的，因此次贷危机的冒头。第九步，game over!

好吧，这只是楼盘君的危言耸听，相信，在一党执政的国家中，政府是不会允许当年的美国次贷危机在中国出现的。

其实即使是美国的次贷危机，在危机过后，房产也依旧是最保值的产品，在人类社会的发展中，房产早就在一定程度上具备了货币价值。所以即使房价有所波动，楼盘君也还是要劝慰大家，不必担心，虽然波动难免，但是风雨总会过去，房子永远保值。