管控安全与风险，房企50强的财报

复杂的市场环境下，房企上半年财报陆续出炉，一片鲜亮。然而，在光鲜亮丽的后面，一些事情也在发生着变化，涉及战略、风险管控、业务调整、管理水平及盈利情况。为了全面解析这背后的变化，从本期开始，我们将发布若干财报分析榜单，厘清变化，发现价值。

中房报记者 苗野丨北京报道

房地产企业进入中报收官之季。从上半年已经公布中报的上市房企TOP50业绩来看，得益于过去两年供需端的“两热”和不断上涨的住房改善需求，众多上市房企均赚得“盆满钵满”、“增收又增利”成为这一期房企业绩主流，但高负债也随之成为埋伏在房企扩张路上的巨大暗礁。

但行业的一个共识是，在调控步入深水区，企业的安全与风险管控已排在重要位置，它关系到未来。

主动降速不再唯规模论英雄

为了反映上市房企半年业绩情况，中国房地产报记者从销售收入、营业收入、净利润、负债以及资本使用效率等方面对已披露中报的上半年销售TOP50上市房企进行全面分析发现，尽管碧桂园以4124.9亿元销售业绩稳居榜首，但中国恒大却拿下了营业收入“第一”宝座，绿地控股以1578.87亿元成为亚军，自此恒大、绿地、碧桂园、万科成为上半年超千亿的营收大户。同时它们也是上半年的“负债大户”，其中有三家负债超过万亿。

在马太效应作用下，碧桂园、万科、恒大始终是房企中的巨无霸，市场份额也越来越多地向巨头房企集聚。但在市场调控的背景下，龙头房企们开始主动降低速度，不再唯规模论英雄，更多的是在追求规模与利润的均衡增长。

中国恒大以530.26亿元净利润，同比增长129.3%成为上半年赚钱最多的房企。

恒大总裁夏海钧表示，2017年公司就提出两个发展模式的转变：即“规模型”向“规模+效益型”转变，经营模式从“三高一低”向“三低一高”(低负债、低杠杆、低成本、高周转)转变。同时恒大完成全年5500亿元销售目标不变，在销售额达到5000亿之后，保证10%-20%的适度增长即可。

融创中国则以391.8%的核心净利增幅成为净利同比“优等生”。与以往并购扩张不同，融创的规模增速暂告一段落，进入以安全为主的发展阶段。如融创中国董事长孙宏斌所言：“融创现在没有要赶超谁，我们是安全最重要，这一两年都要把安全放在第一位。未来保持现在的规模难度不大。”

忽略碧桂园、恒大、万科等“营收大户”，招商蛇口成为上半年的“一枝独秀”，以38%的净利润率取代中海地产成为上半年“最会赚钱的房企”。

中海地产也毫不逊色，相比万科8.61%的净利润率为，碧桂园12.4%的净利润率，依旧堪称“利润王”，上半年净利润率达27.7%，净利润总额为211.06亿元，自2011年以来中海地产净利润率连续多年保持行业第一。中海地产一直都不是规模最大的，但却是最挣钱的。

放眼整个房地产行业，万科24.9%、保利地产15.13%?绿地控股30.2%的净利增幅就像个落后生，颇显逊色。

若从销售增幅来看，中国金茂、弘阳地产、正荣地产、中国奥园和金科股份成为上半年销售增幅超100%的房企，分别为198%、188.4%、170.3%、143%和116%。从中可以看出作为硬币的另一面，龙头房企们在踩刹车的同时，二三梯队的房企仍在加紧扩张，开启追赶之路。

首开股份、金地集团、绿地香港相比则在“开倒车”，上半年不进反退，分别为-19.7%、-10.34%和-5,75%，禹洲地产也仅增幅0.03%。龙湖、万科也现出疲态，增长乏力。

50强负债达12.65万亿元

虽然大多数房企业绩亮眼，但在房地产持续调控的背景下，资产负债率的上升也成为一种行业现象。

据中国房地产报记者统计，2018年，龙头房企资产负债率及净负债率普遍上升。保利地产的净负债率为93.26%，而在2016年，保利地产的净负债率仅有55%，在行业中尚处于中等稳健的范围。一向稳健经营的万科，上半年净负债率为32.7%，比去年底的8.8%大幅上升;资产负债率84.7%，创下万科A1991年上市以来的新高;华润置地净有息负债率为47.2%，较2017年底的35.9%也有增长。

业内人士分析指出，从房企上半年业绩来看，有息债务规模的上升成为了一大特点，其中来自银行的开发贷仍然占据较大比重。在房企债务增加、调控并未放松的背景下，负债率上升仍是行业隐患，预计将有更多企业采取保守的投资策略，保证利润率，降低负债率。