北大教授告诉你，决定全家幸福的百年房产投资逻辑

房产投资，在国内很长一段时间里，是很多人财富增值的主要投资方式。这些年，很多人投资买房赚到大笔钱；通过投资一两套房产所能获得的财富是其它任何行业无法比拟的，甚至有些家庭祖辈父辈辛苦一辈子的总收入都抵不上房产一年的涨幅。

而经过几年的宏观调控，国内的房地产市场似乎冷清了不少，关于房地产方面的问题，大家心中一定有很多，比如今年还要不要买房？刚需什么时候上车？三四线城市楼市要小心哪些坑？

中国的房价有泡沫吗？

中国房地产到底有没有泡沫，还要不要买？现在房价很贵，很多人拿1990年日本的房地产泡沫作为“前车之鉴”，说今天的中国和1990年的日本很像，处在泡沫破灭的前夜。

中国房价的快速上涨，根源在于快速的经济增长和城市化，这符合世界范围内房价上涨一般规律，并不是特例。

目前，我国房价还有很大的上涨潜力。综合收入水平、消费水平、房价水平、城市化率和老龄化率等因素，目前的经济发展阶段只相当于20世纪70年代早期的日本、80年代韩国的水平，而我们现在人均收入还只有美国的1/7，经济增长空间还很大。

与此同时，进一步的经济增长和城市化还会带来房价上涨的压力。十几年后，你会发现，当下各大城市房价并不算高，就像你今天看十年前的房价，觉得很低一样。

我国政府调控房价，调控的并不是房价的水平，而是房价过快的增速。注意，调控的是过快的增速。这是因为房价增速过快会导致财富差距过大，不利于社会的繁荣安定，也不利于经济和社会的持续进步。

限购、限贷政策会长期存在吗？

限购的政策往往是和限贷政策配合使用。比如说北京，首套房首付35%，最多贷款65%。但是二套房，首付就要60%，最多贷款40%。

限购、限贷这两项政策，有一个明显的目的，就是限制购买人群，限制购买数量。换句话说，这个政策，严格意义上讲，不是不让你买，而是不让你多买。

怎么理解限制和限贷这两大政策？这就要回到房地产政策的主基调，就是房住不炒，房子是用来住的，不是用来炒的。

房住不炒的实质，是把房屋的投资属性和居住属性分开，允许居住买房，限制投资买房。为什么要这么做？主要是防止因为房价的快速上涨，导致财富差距进一步拉大。

在目前的情况下，因为买房导致的财富差距已经很大了，这样的政策，是有合理性的，估计会长期存在。即便放松，也是边际上的，可会略微松一点，但不会完全取消。

海外投资值得吗？

由于国内的房价过高，热爱房产的中国人纷纷把目光投向了海外市场。不过，这种海外投资的游戏，还需多看多听方能慎重决定。

澳大利亚统计局近日公布的数据，2018年澳大利亚整体房价下跌了5.1%，其中，悉尼跌幅达7.8%，墨尔本跌幅6.4%。最近奶茶妹妹血亏2000万抛售澳洲豪宅的新闻，就是澳大利亚楼市的真实写照。

加拿大房地产协会发布的最新数据显示，2018年加拿大房价较2017年大跌5%，下跌的重灾区是中国投资客蜂拥而至的温哥华。

2017年的数据显示，在澳大利亚买房的外国人中，有四分之三都是中国人。同样由于中国人的涌入，新西兰奥克兰市房价在4年时间内飙升了75%。

国际大都市的房价，价格高低到底如何，投资机会几何？这些都是我们在海外房产投资中需要去考虑的问题。

以德国为例：

首先明确一点，德国房价曾经很便宜，但是金融危机以后，大幅上涨，德国大城市的房价已经很贵，低房价成为历史。

其次，近年来德国房价快速上涨，是两个原因共同作用的结果，一是德国经济相对健康，二是利率水平大幅下降，人们不得不买房保值增值。

其实，海外房地产投资方式多样化，不像国内“买房持有”这样单一化。另外，海外房产是一个值得深入研究的资产类别，需要我们去刨根问底的去探索。