现在楼市，应该先买房，还是要等一等

这两年，我也看到了太多人在抱怨，后悔当初为什么不张嘴问父母要钱买房，后悔曾经的自己太执拗，认为可以靠自我奋斗就能在城市里扎根，最后“骨气”倒是有了，房子却没了。

对父母而言，“啃老”这个词，也不再像过去那样充满贬义了，之前有一项调查显示，7成以上90后买房靠父母，其中，41.1%需要父母首付，个人承担月供，能够独立承担购房资金的不足2成。

没办法，1998-2018年，20年的时间中，全国均价从1854元上涨至8542元。从2004-2017年，13年的时间，我国个人购房贷款余额从1.6万亿元增至21.9万亿元，增幅达13.7倍。

这种情况下，房子日益成为高不可攀的一件“投机品”，结婚、工作、、医疗、面子，都跟房子挂钩。

此时，每一位父母都面临一个艰难的选择：现在的楼市，该留着现金“颐养天年”，还是给儿女“置办婚房”？或者说，未来10年，应该留钱还是买房？

笔者认为，要从以下三个方面展开分析。

第一，最重要的是家庭结构如何变化。

年轻人永远是楼市的主力军，过去十年，从2009-2019年房价大涨，对应的恰恰是1981-1991年这一波新生儿的婚期，而80后们，又是代表了几十年以来的第三代婴儿潮。

从上世纪90年代开始，生育率不断下行，性别比一度高达120：100，由此带来的后果，是15-64岁的劳动力人口，在2013年达到10.06亿的顶峰后，连续5年出现减少。

因此，父母是把钱存起来，还是要钱换成不动产，关键要看自己的家庭结构是什么样的，如果自己本身就是独生子女，孩子也只有一个，未来的养老压力很大，那给儿女“置办婚房”就显得很多余。

举个例子，现在大部分家庭都是四个老人、一对夫妻、一个孩子，也就是说，夫妻双方都是独生子女，两口子要同时抚养四个老人，一个小孩，如果没人看孩子的话，夫妻双方只有一个人工作养家。

当“老龄化”加速，未来10-20年的时间内，很多家庭会演变成“八四二一”的家庭结构，即八个老人、四个父母、一对夫妻，一个孩子。

假如你的家庭结构未来会演变成“四二一”，甚至是“八四二一”，那么，养老将是头等大事，必须要留着现金“颐养天年”。

第二，各线城市分化加速，“天价”与“白菜价”将并存。

数据显示，在十年前，我国一二线大中城市人口占比只有17%，而截至去年末已经突破了20%；从人口增速来看，过去五年一二线城市常住人口增速都在1.2%以上，而全国其他地区的增速不到0.4%。

这说明什么问题？从长期来看，未来十年，依然是人口加速涌入大城市的10年，“宁要北上广一张床，不要老家一套房”这句话，依旧不会过时。

作为购房者，我们要适应这种“分化”的格局，有的地方依然寸土寸金，为了几平米的  “挤破头”，有的地方出现延迟交房、烂尾楼乃至几百元的白菜价房子，也并不稀奇。

但是，京沪深、苏沪宁杭、广深等地的“天价房”，不是一般家庭能够承受得起的，如果家里条件允许，掏完首付后尚有结余，把现金换成房子可谓是一举多得。

如果你所在的城市人口持续流出，供过于求的拐点早晚要到来，未来十年，留着钱“颐养天年”更合适。

第三，房产是否还具备增值属性。

如上文所说，过去这些年，购房者之所以透支整个家庭的财力，也一定要买房，本质上并不是因为结婚、教育等因素，所谓的“刚需”，只是“冒出来”的概念而已。

真正的原因，是房子在众人追捧的过程中成了“投机品”，能不能住，环境、配套是否合适已经不重要，购房者首要考虑的是“增值属性”。

经济学家姜超此前指出，在2007年，广义货币总量只有40万亿，而2018年，这个数字达到167万亿，翻了4倍。其实还不止，因为没有算影子银行。

十年以前的银行理财规模只有5000亿，十年以后翻了60倍，达到30万亿，因此，再加上影子银行以后，真实货币总量其实是从40万亿翻了5倍到200万亿，平均每年增速17%。

所以，过去这些年以来，由于货币每年增长15%-20%，大家默认每年对内购买力减值了15-20%，房价每年涨个百分之十几，也算是情理之中。

但是，未来十年，假如资金不再流入房地产，房产是否还具备增值属性呢？

答案是否定的。

最近，LPR机制落地，房贷利率未来将参考5年期LPR浮动，1年期的LPR未来即便下降，也会向实体经济倾斜，加上今年以来房地产新规规模下降幅度高达30%以上。

对于楼市来说，未来很难再受到货币增长的影响，因为新机制形成后，房地产市场大概率会趋于平稳，甚至可以说是“冷冻”。

针对这个问题，有专家总结的很到位。

近日，中泰证券宏观分析师梁中华发文指出，从投资的角度来看，如果房价不上涨、甚至说房价涨幅小的话，“持有房产每天都在亏钱”。

梁中华援引根据复旦大学2012年的测算数据，上海房产平均每年折旧率在3%-5%之间，我们就按照4%来算，持有房产的总成本也有将近9%，而收益只有1.2%都不到。

事实上，买房亏钱的又何止是上海，百城房价统计中，有一半以上的城市过去一年的房价涨幅不到6%，即使按照3%的租金回报率、5%的资金成本、4%的房屋折旧率来算，在这些城市拿着房子都是亏钱的。而且绝大部分小城市租房市场很小，房屋空置率高，租金收益几乎可以忽略不计。

“持有房产每天都在亏钱”，这10个字，也点透了未来10年的趋势，在以前，当房价涨幅动辄翻倍时，持有成本再高，也可以用巨大的差价来覆盖。