房企融资压力开始上升 房地产行业龙头风险可控

 上周回顾：上周地产板块下跌4.09%，走势于弱于大盘，上涨幅度排在第17位。板块成交量69.13亿股，较上上周减少33.16亿股;板块成交额461.31亿元，较上上周减少237.07亿元。

  房屋成交情况：商品房成交情况同上周变化不大。目前，地产市场基本适应了降温调整和政策基调，一线城市当年累计成交同比仍然处于正区间，并且从近几周的走势来看，该指标逐渐稳定在10%。二线城市当年累计成交同比则超过-10%，就目前情况来看，今年二线城市交易活跃度低于去年。另外，3线城市该指标呈现上升趋势，接续处在正区间。

  库存：整体来看，商品房库存处于高位。一线城市非住宅去化时间连续数周上升。二线城市去化压力在过去数周不断增加，平均去化时间超过42周。三线城市库存压力较小，去化时间基本平稳。

  土地市场：一线城市土地成交保持高景气度，但相较上周略有下滑，二三线城市成交反弹持续。根据土地市场的相对成交情况来看，一线城市土地成交接续活跃，累计同比超过15%。二三线城市该指标反弹减弱，近期政策影以及大环境的降温响基本兑现和上周结论一致，今年，土地市场整体将维持基本稳定。土地成交景气情况反映了开发商对未来市场的预期，从全国整体情况来看，开发商对于拿地热情回暖。

  行业及公司要闻：

  1.中南建设：为诸暨璟铭等公司提供5.96亿元担保

  11月11日，中南建设发布公告称，为了促进公司业务发展，公司全资子公司南京昱庭房地产开发有限公司持有35.29%劣后份额的杭州泽蒙投资管理合伙企业(有限合伙)以50万元平价受让公司全资子公司宁波中璟持有的宁波中琨的5%股权，并向宁波中琨持股85%的诸暨璟铭提供借款不超过44,950万元，借款期限不超过18个月，泽蒙投资享有优先受偿权。

  2.险企加速布局养老地产12家公司计划投资超千亿元

  随着应对人口老龄化工作的不断推进，保险公司对养老地产的布局开始提速。据统计，截至目前，已有中国人寿、泰康保险、阳光人寿、合众人寿等12家保险公司宣布投资养老社区，计划投资金额合计超过千亿元，部分险企已有养老社区落地。

  报告：首套房贷利率连续5个月小幅上升

  房地产业金融环境维持收紧趋势。11月12日，易居房地产研究院发布了《2019年10月金融环境与房地产市场月报》。报告指出，10月份，全国手套房贷款平均利率为5.52%，已连续5个月小幅上升。易居研究院研究员沈昕分析表示，全国首套房贷平均利率不仅与市场利率有关，也受房地产调控政策影响，今年二季度以来，部分城市收紧了调控政策，5月份以来部分热点城市首套房贷利率也纷纷上调，6月全国首套房贷平均利率一改此前连续6月下行的趋势，年内微升，此后4个月房贷利率持续小幅上升。考虑到后续市场利率大概率会下行，首套房贷平均利率上行空间较为有限，若年内5年期LPR没有下调，预计全国首套房贷平均利率将横盘小幅震荡。

  三季度房地产信托发行规模继续下降

  受64号文及《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》影响，房地产信托业务遭遇强监管。以前端融资等传统模式开展的房地产信托业务受限。7月份以来，一些信托公司创新开展的纯股权业务也难以获得监管批复。值得关注的是，房地产类信托业务下降幅度最大。数据显示，今年第三季度房地产领域信托产品发行规模为2079.70亿元，环比下降827.35亿元，降幅28.46%。房地产信托发行规模下降与强监管政策密切相关。为积极推进信托业“治乱象、去嵌套、防风险”等各项监管工作，今年8月份，中国银保监会下发《关于进一步做好下半年信托监管工作的通知》(下称“64号文”)，监管部门要求各银保监局信托监管处室根据“有保有压、有升有降、有进有出”的原则，督促辖内信托机构立足信托本源加快转型，优化信托业务结构，坚决遏制信托规模无序扩张。

  重点公司新闻：

  11月12日，许家印：450亿铺就恒大造车路恒驰汽车计划明年上市。

  11月13日，万科发行逾7亿美元中期票据。

  11月13日，宝能系减持万科A股1199万股，持股比例降至12.88%。

  11月14日，万科与深业、深圳控股的战略合作框架协议签约仪式正在举行