“N+1”是中国房屋租赁乱象的“潘多拉”？房价还会涨吗？

万科做长租公寓的总经理离职了。城中村改造租赁的万村计划也基本告吹了。

伟哥之前就聊过，在租赁市场正规经营的肯定亏损，因为租售比太玄乎，资金价格太高。租赁市场能活下来的，都是靠违规经营。

最近很多人关注租房N+1。支持的人很多，反对的人也不少。北京发布了新版的租赁合同，再次目前了不允许隔断，也就是不允许N+1。

有很多人说其他城市允许了N+1，为什么北京不允许，今天简单的聊聊这个话题。（这是对外地政策的误读，其他城市只有试点有条件放开，从来没有任何一个城市全面放开N+1）

什么是N+1？简单来说，就是将租赁房屋中面积较大的客厅、起居室改造为一间房单独出租。N可理解为出租房屋房产证上登记的房间数，1就是由客厅改造后多出的那一间房。

（下面这套房应该是一个三居2个卫生间，被改造成了6居4卫）

首先：N+1的好处！200亿以上的年收入

N+1当然是有好处的！从租赁客户角度来说，可以多住人，从租赁企业来说，如果没有这个多一间的可能性，根本租赁行业就无利可图。

简单的计算，如果按照北京有100万套成套型房在出租，客厅住人，除了其中部分小户型，老旧房客厅小无法住人外，起码能多提供60-80万间。

按照一间平均居住1.5个人计算，可以多住100万人左右。如果按照一间平均每年收租金3万计算，N+1的一年合法与不合法区别是200亿-300亿左右！

其次：N+1的坏处！

租赁模式分成两类：1:大房东模式，类如雅诗阁之类，运营资产等待升值退出。2：铺天盖地的二房东，模式，租下大业主的一套或者几套房，改造出租赚差价。

对于N+1最敏感的当然是二房东模式，因为业主一般很少会愿意改造房屋结构，简单的说，带来的装修损害就很难弥补。而二房东模式，要求短期内，必须最大化租赁价值，住最多的人，收最多的钱。才能获得差价。房屋的价值升值或者贬值与二房东无关。

对于市场来说，关注N+1的坏处其实很简单，就是市场的几个部分，租户、业主、中介代理、其他业主。

1：对于其他业主来说，因为房屋改造发生在居民楼里，从建筑荷载安全、消防安全、公共设施使用等，当然是不愿意的。

2：对于租户来说，N+1增加的供应带来租金降低了吗？

租金一直在涨，这个问题很难测算，因为到底增加供应的这部分变成了租赁企业二房东的利润了，还是稀释了租金上涨幅度。

3：对于业主来说，租金上涨与房价上涨，或者说于房屋安全来说，基本忽略不计，大部分城市的租售比在1-2%。

4：重新快速装修带来的甲醛等环境污染，这一点就不多说了。过去几年各种案例。

第三：那些城市放开了N+1？

广州市第十五届人大常委会第二十次会议听取《广州市房屋租赁管理规定(草案)》(下称“草案”)说明。草案第十九条第三款规定，一间卧室或者起居室(厅)为最小出租单位，且居住人的人均使用面积不得少于5平方米。

《苏州市出租房屋居住安全管理条例（草案）》中，对“房间分隔出租”设置了新规：厨房、卫生间、阳台、车库、地下储藏室、未设置外墙窗户的房间，不得出租供人员居住。

注意了，这些政策里面都有附加条款：起居室（厅）允许隔断出租的，应当采用轻质不燃材料固定围护，隔断后应当具备直接天然采光和自然通风条件，保障房屋整体结构安全，不得影响人员疏散、逃生和消防救援。

因为需要房屋结构安全、消防救援等规范，而这对于大部分投资周期在3-5年的二房东模式来说，带来的监测成本与周期太长，从事实看，这并没有放松。

对于当下租赁市场参与的各方来说，二房东企业很少会愿意选择将隔断房源提交监测。

第四：资本大鳄进入租赁市场不是请客吃饭

越来越多的资本进入租赁市场，把中低端租赁房源升级成为中高端，这种情况下，对于租赁市场而已，已经失去了梯级消费。对于租赁市场来说，的确在被推动上涨。

最后伟哥简单的聊几句：对于租赁市场来说，国家政策鼓励的是长租公寓，也就是增量市场，或者是买卖交易中，或者是开发商库存，这样可以增加供应量。

但现在租赁市场所有企业都在创新做二房东，这些房源本来就是租赁市场的房源，中介或者公寓企业，进入不可能降低房租，或装修或分割，最后带来的是租金的畸形上涨。

（下图来着该公司高管对外演讲）

总结一下，年轻人，你还是尽量租个便宜点的房子，多存钱买房。