8月会成为2019年楼市拐点吗？

昨天上午，1- 8月份全国房地产开发投资和销售数据出炉。这份数据已经反映出当前楼市趋冷的苗头，一起来看一下。

1、全国房地产开发投资增速继续下行。

1-8月份，同比增长10.5%，该数据自今年4月份达到顶峰后，已连续4个月下行，存在一定的周期性，每年基本都是一种高开低走的态势，这与房企一般把大部分指标压在上半年有关。

但今年整体增速比去年稍高，去年1-8月份只有10.1%，今年比去年还高0.4个百分点，这跟去年银根偏紧，但2018年10月份和2019年1月份连续两次定向降准有较大关系。这两次释放流动性，给商业银行以刺激，他们加大了信贷投放，虽然名义上是“定向”，但我们分析各大银行财报发现，其中涉房地产贷款继续保持较高比例，其惯性效应一直持续到现在。今年6/7月份开启的本轮信贷调控反映到开发投资增速上，仍需一段时间，也就是说，未来该指标还将继续下跌。

不过东部、中部、西部、东北四个地区有所分化，其中东部环比转跌，中部和西部增速有所加快，东北环比转跌。从绝得值来看，东部投资总额为44857亿，超过其他三个地区之和，东部环比转跌，导致整体投资增速继续下跌，这说明重点城市房地产调控，特别是信贷调控已逐渐收到效果。

2、全国平均房价终于下跌，住宅价格上涨3块钱

1-8月份，全国平均房价终于下跌，数据显示1-8月份全国商品房成交面积为101849万平方米，销售金额为95373亿元，平均房价为9364元/平米，而7月份全国平均房价为9367元/平米，环比下跌了3元/平米。

在细分来看，住宅部分房价仍保持涨势，1-8月份住宅平均成交价为9319元/平米，环比上涨了4元/平米。其他办公楼和商业用房平均成交价格有所下跌。

全国平均房价已连续上涨多月，8月份是下跌，虽然跌幅非常有限，但纵向对比之前多月的数据来看，房价已经进入滞胀期，即便是住宅，1-8月份涨幅也已经明显缩水，随着时间的推移，住宅成交价格有望迎来实质性下跌。

3、开发商到位资金增速继续下行，单月到位资金继续减少

房地产开发商到位资金增速已连续4个月下行，从增速同比来看，今年走势相比去年明显不同。从单月到位资金来看，6月份为年内最高值18277亿，7、8月份分别为

从到位资金构成环比来看，房企自筹资金占比开始上升，国内贷款占比开始下降，1-7月份国内贷款占比15.41%，自筹资金占比31.09%，定金及预收款为34.05%。而1-8月份该三类资金占比分别为15.23%、31.69%、33.75%。这意味着房企融资的确已经遭遇到了困难，房企越来越依赖自有资金及通过促销回款来稳住现金流。

从8月份整体数据来看，信贷收紧对市场已经形成明显压力，开发商这边促销的压力越来越大，实际上从8月份开始，多家房企已经开始抢跑金九银十，降价卖房子的情况越来越普遍。上周有29家房企公布了8月份的销售业绩，基本保持稳定增长，其中融创512.7亿元，摘得当月冠军，超过400亿的还有碧桂园（468.3亿）、恒大（478.2亿）、万科（441.3亿元）。而另一边，购房者也算配合，从8月份央行金融报告来看，单月住户部门中长期贷款增加4540亿元，环比多增加123亿元。

从典型城市来看，8月份40城新房成交量仍然在下跌，开发商要想稳住节奏，加大推盘，加大打折促销力度会越来越普遍。